国企为何逆势拿地

实际上,从5月开始,中国铁建、保利地产(600048)、华侨城等国企不断在北京、广州、天津、贵阳等城市大规模拿地,涉及金额数百亿元。

2009年,在“国企地王”频出的房地产市场,国企争抢“地王”曾被看作楼市将持续火爆的“信号”。而如今,在萧条的市场中,国企再次率先逆市拿地,亦被业内视为一个信号:看好后市行情,提前“抄底”。

不难发现,在众多民营地产企业还在为销售额、资金而天天发愁的时候,国企则在潇洒布局未来。难道,国有地产企业的资金真的如此充裕？难道,在严厉的调控政策之下,国有地产企业真的生活在世外桃源？对未来的市场走势,将作何种判断?

母公司优势

“形势好的时候,好企业的表现并不一定特别抢眼;形势不好的时候,好企业的优势——规模效应、资金实力,销售实力、风险应对能力,就显现出来。无论形势、政策如何,净利润都能够保持15%左右的合理水平。首创不追求暴利,不抢地王,净利润一直维持在13%左右。”首创置业董事长刘晓光给《英才》记者总结了首创的发展原则。

在刘晓光看来,自4月“国十条”出台到8月中旬,政策已经初见成效,“遏制房价过快上涨”的目的已经基本达到,热点城市的土地价格也开始松动。然而,收紧的政策何时会松动,仍然难以预料。

但是,刘晓光并不认为房价会出现“拐点”。实际上,在过去的四个月里,房价上涨的幅度虽然没有2009年高,但许多一线城市核心地段的房价也没有明显降幅“在除一线城市以外的大多数城市,70%的人是有房的,房子是他们一辈子辛苦挣下的财产。长远来看,房价大跌对他们的伤害太大。而且,现在单方面遏制了需求,我很担心房价在某一个时期会快速的报复性反弹,这对以后的市场也不是好事。” 2010年5月以来,不少房企逆市拿地,似乎是在“抄底”。其实,作为上市房企,储备可供未来三年开发的土地是必然的做法,业内对此见怪不怪。刘晓光也直言,在市场不好时及时出货套现、及时拿地,待市场回暖时则可占据先机,正是有实力的大企业——以国有企业居多——应对危机的策略。

身为国企老板,刘晓光并不认同国企正在加大地产行业垄断份额的说法。他认为,目前国企的市场份额只有8%-12%左右,不存在垄断。而且房地产行业高度开放,在拿地、销售等方面程序比较透明,国企、民企在制度面前基本平等。但国企的优势显而易见。

首先,规模效应带来的优势不容小视。国企地产企业的规模普遍比一般的民营地产企业要大,而且多半已有几十年的历史,拥有良好的信誉。“2009年以前,国企地王很少被人提及,那时候多是民企在争地王。可是金融危机之后,很多制造业央企的利润受了影响,就转而用地产利润来弥补。国企下属的地产公司现金的确比较充裕,所以在信贷方面是有优势的。”

最重要的一点是,国企地产公司有母公司的支持。在2006年以后,首创置业的地产业务始终是跟母公司——首创集团的产业链相结合。母公司建造高速公路,首创置业就在高速路周边做地产项目。在天津,也是集团先修了高速公路,首创置业再引入一些教育机构,随后开发了住宅项目。“母公司做基础设施,会有很多资源出现。比如母公司要建一个水厂,地方政府愿意多给一些地皮,我们内部会通报这些情况,而一般的民营企业没这个优势。”刘晓光认为,靠母公司接项目也是国企的优势之一。

正是围绕着“母公司战略”,如今的首创置业形成了三大业务板块:一是传统的地产开发,二是地产与母公司其他产业的结合,三是打造“卫星城”。

但是,所有的事物都有正反两个方面,国企的劣势也相对明显。“第一个是自主权。很多大国企,在人事安排、行政程序方面,母公司都有严格规定。不如民企灵活。其次则是激励机制,国企的干部、员工不享有企业股权,团队的效率和动力肯定和民企有差距。”

反周期操作能力

“我认为,地产企业的核心竞争力应该是整合各行各业、各方面优势资源的能力。”谈及地产企业未来的发展,北京天鸿房地产开发有限责任公司董事长柴志坤有自己的看法。

与众多业内人士一样,柴志坤也认为“国十条”主要打击的是投机性的购买需求。但与绝大多数人不同,柴志坤认为“国十条”中的某些条目会长期存在。在他看来,“国十条”与以往调控政策的最大区别,就是紧紧抓住了用金融手段调控市场这条主线,其中,尤以对第二套,特别是第三套房贷款的严格限制为主。

实际上,在银行体系中,购房贷款在性质上属于消费贷款而不是投资贷款。“银行提供这项贷款服务的实质,是鼓励消费而不是鼓励投资。但是,现在很多人购买第二套、第三套住房是在投资,从这个角度看,限制第二套、第三套房的购房贷款是合理的。我认为这个政策可能会长期存在下去。”但是,柴志坤并不认为限贷政策会左右市场走势,毕竟,“投机性需求不是市场最主流的需求。”

柴志坤并认为半年之内,房价不会有太大的波动,不会涨,更不会大跌。柴志坤向《英才》记者解释了一个基本的规则:事实上,开发商在定价的时候大多会考虑两个因素。除了实际成本之外,另一个要考虑的就是土地成本。“现在销售的房子,都是2007、2008年拿的地。那时的地价虽然不高,但也不算低。同时,今年的地价的确降了,但不像2008年跌得那么厉害。一般,房子是参照这些定价的。企业需要自己去平衡。”

在过去十年内,地产行业经历了数次调控,被戏称为“十年九调控”,柴志坤对此也不否认:“预测市场周期是很纠结的事情。任何人都不可能准确的知道明年的市场究竟如何。你只能选择适合自己的领域,适合自己的商业模式。”

在长期的实践当中,天鸿选择了适合自己的模式:在一二三线城市均匀布局。柴志坤认为,在中国的任意一座城市,如果房价在8000元以下,投资的需求很少出现,刚性需求占主流;房价超过8000元,投资需求就会上升。因此,“天鸿下半年会集中精力去二三线城市获取土地。现在,二三线城市的城市化率还处在40%-50%之间,在未来的5-10年,刚性需求仍然是这些市场的主流,有很广阔的潜力和发展空间。”

根据柴志坤的观察,现在,地方政府不仅仅关心土地出让金的收益,更关心一个地产项目能给区域经济的长远发展带来哪些积极影响,创造多少机会？往往,综合性的项目才能更大吸引当地政府的眼球,而有能力做这样项目的企业在获取土地方面,会掌握更多的主动权。

柴志坤把国有地产企业分为两类:以房地产为主业的;以及母公司是非房地产主业的。“母公司是非地产主业的国有企业地产公司具备特殊优势——反周期操作的能力。在市场形势不好的时候,无论民营还是国有,以房地产为主业的企业都会受制于市场周期:销售情况不好,资金不充裕,拿不到好地。而作为非房地产主业的国有企业,就有能力抄底低价土地。待市场回暖,占尽优势。实际上,他们能够容忍比一般企业更长的开发周期。”

在柴志坤看来,从2009年就不断涌现的国企地王多半与此类企业有关。“实际上,他们之所以要抢地王,是因为他们对房地产和土地价值的看法与房地产主业的企业不一样。”土地是生产资料,土地的价值一方面是其本身的价值,另一方面是附着在其上的物业、产业的价值。那一类企业不单关注产品价格,更关注资产价格;不仅是用传统的商业模式做房地产开发,更加能够将地产与其母公司的业务相结合,获取更大的收益。“由此看,国有地产企业的竞争优势(310368,基金吧)的确很强。所以,在国内的一线地产企业中,国有企业的比例会不断上升。我认为,国企的市场份额绝对要超过12%。”

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